Koupě pozemku bývá prvním krokem k výstavbě domu nebo investici do nemovitostí. Aby obchod proběhl bez komplikací, je potřeba věnovat pozornost nejen samotné kupní smlouvě, ale i právnímu stavu pozemku. I drobná chyba může způsobit zdržení převodu nebo finanční ztrátu.
Jaké náležitosti má kupní smlouva na pozemek
Kupní smlouva musí být vždy písemná a musí obsahovat přesný popis převáděného pozemku. Nezbytné údaje zahrnují:
- parcelní číslo a katastrální území,
- výměru a druh pozemku,
- způsob využití (například stavební, zemědělský, lesní),
- kupní cenu a způsob její úhrady,
- termín předání a podpis obou stran.
Bez těchto údajů by smlouva nemohla být zapsána do katastru nemovitostí.
Ověření právního stavu pozemku
Před podpisem smlouvy by měl kupující vždy nahlédnout do listu vlastnictví na webu Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (CUZK). Tento dokument ukazuje, kdo je skutečným vlastníkem a zda na pozemku neváznou právní omezení – například zástavní právo, věcné břemeno, exekuce nebo probíhající řízení.
Doporučuje se také ověřit, zda pozemek není součástí chráněné oblasti nebo není dotčen restitučními nároky. Tyto skutečnosti mohou znemožnit výstavbu nebo převod vlastnictví.
Kontrola hranic a přístupu k pozemku
Mnoho kupujících podcení ověření hranic pozemku. Vždy je vhodné požádat o geometrický plán nebo přeměření hranic geodetem. V praxi se často stává, že fyzické oplocení neodpovídá skutečné hranici podle katastru.
Zásadní je také přístupová cesta. Pokud k pozemku nevede veřejná komunikace, je nutné zřídit věcné břemeno cesty, jinak nebude možné se na pozemek legálně dostat.
Územní plán a využití pozemku
Každý pozemek je zařazen do územního plánu obce, který určuje, k čemu ho lze využít. Stavební pozemek musí mít jasně stanovený způsob využití, napojení na inženýrské sítě a přístupovou komunikaci.
Kupující by si měl ověřit, zda je na pozemku skutečně povolena výstavba a jaká pravidla se vztahují na typ budovy, kterou plánuje postavit. V některých lokalitách může být výstavba omezena kvůli ochraně krajiny nebo infrastruktuře.
Advokátní úschova a bezpečný převod
Při převodu pozemku je vhodné využít advokátní nebo notářskou úschovu. Kupní cena se uloží na zvláštní účet a prodávajícímu se vyplatí až po dokončení zápisu do katastru. Tím se obě strany chrání před rizikem, že peníze nebo pozemek budou převedeny jednostranně.
Kupující by měl dbát na to, aby byl návrh na vklad do katastru podán bezprostředně po podpisu smlouvy a aby všechny listiny obsahovaly shodné údaje.
Časté chyby při koupi pozemku
- podpis smlouvy bez ověření právního stavu,
- neuvedení přesné výměry a popisu pozemku,
- chybějící ustanovení o termínu předání,
- nevyřešený přístup k pozemku,
- nezajištěná úschova kupní ceny.
Tyto chyby mohou vést k odmítnutí vkladu nebo dlouhým právním sporům.
Praktické doporučení
Před podpisem smlouvy je vhodné konzultovat dokument s odborníkem, který zkontroluje formální i právní správnost. Pokud si přejete ušetřit čas i peníze, můžete využít připravený vzor kupní smlouvy na pozemek dostupný na webu najemni-smlouva.cz, který nabízí přehledné a aktuální právní vzory pro běžné životní situace.