Koupě nemovitosti je pro většinu lidí jedním z největších finančních kroků v životě. Aby celý proces proběhl bez komplikací, je nutné mít kvalitně sepsanou kupní smlouvu na nemovitost, která přesně definuje podmínky převodu a chrání práva obou stran.
Správně zpracovaná smlouva pomáhá předejít sporům, zdržení v katastru i ztrátě peněz.
Co musí obsahovat kupní smlouva na nemovitost
Kupní smlouva na byt, dům nebo pozemek musí splňovat přísné náležitosti stanovené občanským zákoníkem. Nezbytné jsou zejména tyto údaje:
- přesná identifikace prodávajícího a kupujícího,
- detailní popis nemovitosti (parcelní číslo, katastrální území, způsob využití),
- kupní cena a způsob její úhrady,
- termín předání nemovitosti,
- ujednání o návrhu na vklad do katastru nemovitostí,
- závěrečná prohlášení obou stran o souhlasu s převodem.
Bez těchto bodů by smlouva neměla právní účinnost a katastrální úřad by mohl návrh na vklad odmítnout.
Převod vlastnictví krok za krokem
Proces převodu začíná podpisem kupní smlouvy a návrhu na vklad do katastru. Obě listiny se podávají současně a katastr má zákonnou lhůtu 30 dní na rozhodnutí.
Kupní cena se zpravidla ukládá do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, odkud je prodávajícímu vyplacena až po přepisu vlastnického práva. Tento krok je zásadní pro ochranu kupujícího, aby peníze nebyly vyplaceny dříve, než bude jisté, že se stane vlastníkem.
Po dokončení vkladu do katastru dostane kupující potvrzení o zápisu a stává se oficiálním vlastníkem. Teprve poté je vhodné nemovitost převzít a sepsat předávací protokol.
Rizika při koupi nemovitosti
Jedním z nejčastějších problémů bývá nedostatečná kontrola právního stavu nemovitosti. Kupující by měl před podpisem smlouvy ověřit, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, exekuce nebo věcné břemeno. Tyto informace jsou veřejně dostupné v katastru nemovitostí.
Dalším rizikem je nepřesné nebo neúplné popsání nemovitosti ve smlouvě. Pokud údaje neodpovídají realitě, může být návrh na vklad zamítnut a celý proces se zpozdí.
Zásadní je také písemná dohoda o předání a převzetí kupní ceny – bez ní může být transakce zpochybněna.
Daňové povinnosti a poplatky
Při koupi nemovitosti dnes kupující neplatí daň z nabytí, ta byla v minulosti zrušena. Je však nutné počítat s poplatky za návrh na vklad (2 000 Kč) a případnými náklady na právní služby či úschovu peněz.
Prodávající může být povinen platit daň z příjmu, pokud nemovitost nevlastnil déle než pět let. Proto je vhodné i tuto otázku vyřešit předem.
Význam advokátní úschovy
Advokátní úschova je nejbezpečnější způsob, jak zajistit převod kupní ceny. Peníze jsou uloženy na zvláštním účtu a vyplaceny teprve po splnění všech podmínek smlouvy.
Kupující tím získává jistotu, že o své finance nepřijde, a prodávající má garanci, že dostane zaplaceno po převodu.
Praktické rady
Při koupi nemovitosti nikdy nepodepisujte smlouvu, které plně nerozumíte. I drobná nepřesnost může mít vážné důsledky – například neplatnost vkladu nebo ztrátu zálohy.
Doporučuje se využít ověřený vzor kupní smlouvy na nemovitost, který odpovídá aktuální legislativě a zahrnuje i návrh na vklad. Takový vzor najdete na webu seolevne.cz, který se zaměřuje na právní dokumenty a online podporu pro firmy i jednotlivce.