Při koupi bytu, domu nebo pozemku se zájemce často setká s pojmem rezervační smlouva. Tento dokument bývá prvním krokem k uzavření kupní smlouvy, ale není s ní totožný. Mnoho kupujících i prodávajících si tyto dva pojmy plete, což může vést k nedorozuměním nebo dokonce finančním ztrátám.
Správné pochopení rozdílů mezi rezervační a kupní smlouvou je proto klíčem k bezpečné transakci.
Co je rezervační smlouva
Rezervační smlouva (nebo dohoda o rezervaci) se uzavírá mezi zájemcem o koupi a prodávajícím – případně i realitní kanceláří – a jejím účelem je zajistit, že nemovitost nebude nabízena jiným zájemcům po určitou dobu.
Kupující obvykle skládá rezervační poplatek, který má zajistit jeho vážný zájem o koupi. Pokud však později od koupě odstoupí bez oprávněného důvodu, poplatek často propadá.
Co je kupní smlouva
Na rozdíl od rezervační smlouvy je kupní smlouva právní dokument, kterým se převádí vlastnické právo k nemovitosti. Musí být uzavřena písemně a obsahovat všechny zákonné náležitosti, aby mohl být proveden zápis do katastru nemovitostí.
Kupní smlouva tedy zakládá skutečný právní vztah – prodávající převádí vlastnictví a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu.
Hlavní rozdíly mezi rezervační a kupní smlouvou
| Kritérium | Rezervační smlouva | Kupní smlouva |
|---|---|---|
| Účel | zajištění zájmu o koupi | převod vlastnictví |
| Forma | nemusí být notářsky ověřená | musí být písemná |
| Právní účinky | závazek k uzavření budoucí smlouvy | převod vlastnictví po vkladu do katastru |
| Finanční plnění | rezervační poplatek | kupní cena |
| Rizika | ztráta poplatku při odstoupení | zadržení peněz bez úschovy |
Zatímco rezervační smlouva pouze vyjadřuje záměr uzavřít kupní smlouvu, teprve kupní smlouva má právní účinky na převod vlastnictví.
Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy
Rezervační smlouva by měla být sepsána jasně a obsahovat:
- přesnou identifikaci nemovitosti,
- výši a způsob úhrady rezervačního poplatku,
- dobu trvání rezervace,
- podmínky, za kterých může být poplatek vrácen,
- závazek k uzavření budoucí kupní smlouvy.
Zejména je nutné, aby bylo uvedeno, komu a kdy bude poplatek vyplacen. Pokud jde přes realitní kancelář, měla by být zajištěna advokátní nebo notářská úschova.
Kdy rezervační poplatek propadá
Nejčastější příčinou ztráty poplatku je, když kupující odstoupí bez zákonného důvodu. Například pokud si rozmyslí koupi nebo mu banka neschválí hypotéku.
V některých případech však má právo na vrácení poplatku – například když prodávající jednostranně od dohody odstoupí nebo změní podmínky prodeje.
Jak postupovat při koupi bezpečně
- Neplaťte rezervační poplatek bez podepsané smlouvy.
- Trvejte na tom, aby byl poplatek složen do úschovy.
- Před podpisem smlouvy si ověřte vlastnictví nemovitosti v katastru nemovitostí.
- Rezervační smlouvu nechte zkontrolovat právníkem, ideálně tím, který bude připravovat i kupní smlouvu.
Kdy se vyplatí rezervační smlouvu vůbec neuzavírat
Pokud máte dohodu přímo s vlastníkem a jste připraveni ihned uzavřít kupní smlouvu, rezervační smlouva často není nutná. V takovém případě jen prodlužuje proces a vytváří zbytečné riziko.
Praktické doporučení
Rezervační smlouva je užitečný nástroj, ale pouze tehdy, pokud je formulována přesně a spravedlivě. V opačném případě se může stát zdrojem problémů a ztráty peněz.
Pro přehled právních náležitostí a doporučených formulací pro různé typy smluv můžete využít návody na webu najemni-smlouva.cz, kde jsou popsány základní principy platných občanskoprávních ujednání.