Při převodu nemovitosti hraje bezpečnost peněz klíčovou roli. Kupující nechce zaplatit dříve, než bude nemovitost přepsána na jeho jméno, a prodávající se zase nechce vzdát vlastnictví, dokud nedostane zaplaceno. Řešením je kupní smlouva s úschovou, která chrání obě strany.
Úschova zajišťuje, že finanční prostředky jsou po určitou dobu uloženy u nezávislé třetí osoby a vyplaceny až po splnění stanovených podmínek.
Jak úschova při kupní smlouvě funguje
Princip je jednoduchý – kupující složí peníze do úschovy a teprve po úspěšném přepisu vlastnického práva v katastru nemovitostí jsou prostředky uvolněny prodávajícímu.
Tím se minimalizuje riziko, že jedna ze stran nesplní své závazky. Kupující má jistotu, že platí až po převodu, a prodávající ví, že peníze jsou skutečně připravené k výplatě.
Typy úschov
Existují tři hlavní formy úschov, které se v praxi využívají:
Advokátní úschova
Nejběžnější varianta, kdy peníze drží advokát na zvláštním účtu. Advokát je povinen jednat nestranně a řídit se přesnými pokyny stanovenými ve smlouvě o úschově.
Výhody:
- rychlé vyřízení,
- nižší poplatky než u notáře,
- vysoká právní jistota.
Nevýhody:
- závisí na důvěryhodnosti advokáta,
- je vhodné ověřit pojištění jeho odpovědnosti.
Notářská úschova
Peníze jsou složeny u notáře, který zaručuje maximální právní jistotu. Vhodná při složitějších převodech nebo větších částkách.
Výhody:
- silná právní ochrana,
- přísná kontrola postupu,
- záznam o úschově v notářském rejstříku.
Nevýhody:
- vyšší náklady,
- delší administrativní proces.
Bankovní úschova
Poskytují ji vybrané banky. Peníze se uvolní po doložení dokumentů, které potvrzují převod vlastnictví.
Výhody:
- transparentní prostředí,
- jistota bankovní garance.
Nevýhody:
- delší schvalovací proces,
- pevné podmínky bez individuální flexibility.
Co musí smlouva o úschově obsahovat
Smlouva o úschově je samostatný dokument, který navazuje na kupní smlouvu. Musí obsahovat:
- označení účastníků,
- výši a měnu ukládané částky,
- podmínky uvolnění peněz,
- číslo účtu úschovy,
- termín vyplacení,
- podpisy všech stran.
Součástí by mělo být i ujednání o tom, co se stane, pokud dojde ke zrušení nebo neplatnosti kupní smlouvy.
Kdy je úschova nutná
Úschova je vhodná vždy, když se převádí nemovitost nebo vysoká částka mezi osobami, které se neznají. Je povinná například při převodech prostřednictvím realitních kanceláří nebo v rámci úvěrového financování.
Bez úschovy hrozí, že jedna strana splní svůj závazek dříve a druhá už své povinnosti nedodrží.
Kdo platí náklady úschovy
Náklady se obvykle dělí mezi kupujícího a prodávajícího napůl, pokud není dohodnuto jinak. U advokátní úschovy se poplatky pohybují přibližně od 3 000 do 6 000 Kč podle výše částky a složitosti transakce.
Praktické doporučení
Při volbě úschovy je důležité, aby osoba, která peníze drží, byla důvěryhodná a měla pojištění odpovědnosti. Advokát nebo notář by měli být členy profesní komory a mít vedený účet odděleně od vlastních prostředků.
Pro přehledné návody, jak vypadá smlouva o úschově a jak navazuje na hlavní kupní smlouvu, můžete využít právní informace dostupné na webu pracovni-smlouvy.cz, který přináší přehledné vzory a příklady formulací.