Kupní smlouva při rozvodu manželů patří mezi právně nejsložitější převody nemovitostí, přestože se navenek často tváří jako běžný prodej. Typicky se objevuje ve fázi, kdy už manželé spolu fakticky nežijí, ale společné jmění manželů ještě nebylo vypořádáno. Jeden z manželů vystupuje jako prodávající, druhý do obchodu formálně nevstupuje a kupující má pocit, že řeší čistý převod od jednoho vlastníka. Právě tato situace je v praxi zdrojem největších sporů.
Rozvod sám o sobě nemění majetkový režim. Dokud není společné jmění manželů vypořádáno dohodou nebo rozhodnutím soudu, platí původní pravidla. Nemovitost, která byla nabyta za trvání manželství, zůstává součástí společného jmění bez ohledu na to, kdo ji fakticky užívá nebo splácí. Pokud jeden z manželů uzavře kupní smlouvu bez souhlasu druhého, vzniká prostor pro zpochybnění převodu, a to i s výrazným časovým odstupem.
V praxi se často setkáváme s argumentem, že rozvodové řízení už probíhá a majetek si manželé „nějak rozdělí“. Z právního hlediska to ale nemá žádný význam. Pro kupujícího je rozhodující stav ke dni podpisu kupní smlouvy. Pokud v té době nebylo společné jmění vypořádáno a chybí výslovný souhlas druhého manžela, nese kupující značné riziko. To platí i v případech, kdy je v katastru zapsán pouze jeden z manželů.
Dalším problémem je, že při rozvodu bývají vztahy vyhrocené a chybějící souhlas se často stává nástrojem nátlaku. Druhý manžel může převod napadnout ne proto, že by mu šlo o samotnou nemovitost, ale jako součást širšího majetkového sporu. Kupující se tak dostává do konfliktu, který se ho původně vůbec netýkal, ale jehož následky nese v plném rozsahu.
Jak se chránit při koupi nemovitosti od rozvádějících se manželů
Základní ochranou je nepodceňovat informaci o rozvodu a nepovažovat ji za nepodstatný detail. Pokud prodávající uvede, že je v rozvodovém řízení nebo že se rozvedl teprve nedávno, je nutné zkoumat, zda už došlo k vypořádání společného jmění manželů. Pouhé tvrzení, že nemovitost „připadla jemu“, nestačí. Rozhodující je existence dohody o vypořádání nebo pravomocného soudního rozhodnutí.
Pokud společné jmění dosud vypořádáno nebylo, je nezbytné, aby se druhý manžel k převodu výslovně připojil. Ideální je jeho podpis přímo na kupní smlouvě nebo samostatné písemné prohlášení, které je s kupní smlouvou pevně provázané. Bez toho zůstává kupující v právní nejistotě, kterou nelze plně eliminovat ani advokátní úschovou.
Specifickou pozornost je nutné věnovat i kupní ceně. Při rozvodu se často objevují snahy o převod nemovitosti za cenu neodpovídající obvyklé hodnotě, což může být dalším argumentem pro zpochybnění převodu. Kupní smlouva při rozvodu manželů by proto měla obsahovat jasná prohlášení o přiměřenosti ceny a o tom, že převod není učiněn za účelem zkrácení práv druhého manžela.
Kupující by měl počítat s tím, že rizika nekončí podpisem kupní smlouvy ani provedením vkladu do katastru. Pokud druhý manžel převod napadne, může se spor táhnout roky a výsledkem může být i povinnost nemovitost vydat. Právě proto má smysl řešit právní nastavení kupní smlouvy preventivně a nepodceňovat situace, které se na první pohled jeví jako osobní problém prodávajících, ale ve skutečnosti mají přímý dopad na právní jistotu kupujícího.