Koupě rodinného domu je pro většinu lidí největší životní investicí. Aby byl převod vlastnictví bezpečný, je nutné mít přesně sepsanou kupní smlouvu při koupi domu, která zohlední všechny právní i praktické náležitosti. Každý detail může rozhodnout o tom, zda bude obchod probíhat hladce, nebo skončí sporem.
Co musí kupní smlouva obsahovat
Kupní smlouva na dům musí být vždy písemná a podepsaná oběma stranami. Základem je přesná identifikace nemovitosti podle výpisu z katastru, včetně parcelních čísel, popisného čísla a katastrálního území.
Ve smlouvě musí být dále uvedena kupní cena, způsob a termín její úhrady, podmínky předání nemovitosti a výslovné prohlášení, že prodávající převádí dům bez právních vad. Doporučuje se doplnit i informaci, že na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena ani zástavní práva, pokud to skutečně odpovídá realitě.
Bezpečná úhrada kupní ceny
Nejrizikovější částí celé transakce je placení kupní ceny. Peníze by nikdy neměly být předávány přímo mezi stranami bez písemného zajištění. Nejbezpečnější variantou je využití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, kde zůstává částka uložena, dokud katastrální úřad nezapíše nového vlastníka.
Jakmile je zápis dokončen, správce úschovy uvolní peníze prodávajícímu. Tím se minimalizuje riziko, že jedna strana splní své závazky a druhá nikoli.
Převod vlastnictví v katastru nemovitostí
Podpisem kupní smlouvy se vlastnictví ještě nepřevádí – k tomu dochází až po provedení vkladu do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává na příslušném katastrálním úřadě, obvykle současně s originálem kupní smlouvy.
Správní poplatek činí 2 000 Kč a řízení obvykle trvá několik týdnů. Po provedení vkladu dostane kupující výpis z katastru, který potvrzuje, že je novým vlastníkem domu.
Daňové povinnosti a další kroky po koupi
Po dokončení převodu je nutné podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Kromě toho by měl nový majitel aktualizovat pojištění nemovitosti, přepisy energií a nahlásit změnu vlastnictví příslušnému úřadu obce.
Pokud byla na nemovitost sjednána hypotéka, banka obvykle požaduje doložení výpisu z katastru, který prokazuje, že převod již proběhl.
Časté chyby při koupi domu
K nejčastějším chybám patří nedostatečná kontrola právního stavu domu – například existence věcných břemen nebo exekuce. Rizikové je i podpisování neúplných smluvních dokumentů, které neřeší termíny, sankce či odpovědnost za vady.
Další chybou bývá úhrada celé kupní ceny ještě před podáním návrhu na vklad. V takovém případě kupující riskuje, že o peníze přijde, pokud by katastr převod z jakéhokoli důvodu zamítl.
Shrnutí
Kupní smlouva při koupi domu musí být přesná, srozumitelná a právně vyvážená. Bezpečný převod zajišťuje kombinace správně sepsané smlouvy, úschovy kupní ceny a zápisu do katastru.
Pečlivá kontrola všech dokumentů, ověření právního stavu a využití služeb právníka nebo notáře jsou nejlepší cestou, jak předejít komplikacím a zajistit, že nově nabytý dům bude právně i finančně zcela váš.