Kupní smlouva uzavřená pouze jedním z manželů patří mezi nejrizikovější situace při převodech nemovitostí. V praxi se často setkáváme s případy, kdy je v katastru zapsán jen jeden z manželů, ale nemovitost byla nabyta za trvání manželství z běžných příjmů. Kupující se pak mylně domnívá, že podpis jediného vlastníka stačí. Rozhodující však není jen zápis v katastru, ale skutečný majetkový režim. Pokud nemovitost spadá do společného jmění manželů, vyžaduje její převod souhlas obou.
Chybějící souhlas automaticky neznamená, že je kupní smlouva neplatná. Z právního hlediska jde o situaci, kdy se druhý manžel může neplatnosti dovolat. To vytváří značnou právní nejistotu, která může trvat i delší dobu po podpisu smlouvy. Kupující tak může zaplatit kupní cenu, podat návrh na vklad a být zapsán jako vlastník, aniž by měl jistotu, že převod obstojí. V těchto případech hraje zásadní roli, jak je smlouva formulována a zda obsahuje jasná prohlášení o společném jmění manželů.
Rizika a obrana kupujícího
Největší riziko vzniká ve chvíli, kdy se druhý manžel rozhodne převod zpochybnit. Typicky k tomu dochází při rozvodu, majetkových sporech nebo ve chvíli, kdy prodávající přestane komunikovat. Pokud soud námitce vyhoví, kupující přichází o nemovitost a musí řešit vrácení kupní ceny, často v situaci, kdy jsou peníze již spotřebované nebo blokované exekucí. Právě proto je klíčové, zda byla použita úschova kupní ceny a jak jsou nastaveny odpovědnostní mechanismy v kupní smlouvě.
Častou obranou prodávajících je tvrzení, že druhý manžel o prodeji věděl nebo s ním souhlasil ústně. Takový postup je však právně velmi slabý. Souhlas musí být prokazatelný a u převodů nemovitostí je v praxi nutné, aby byl výslovný a ideálně písemný. Bez toho zůstává kupující v pozici, kdy nese značnou část rizika, přestože jednal v dobré víře.
Prevence spočívá především v důsledné kontrole ještě před podpisem smlouvy. Nestačí čestné prohlášení prodávajícího, ale je nutné ověřit okolnosti nabytí nemovitosti, dobu pořízení a rodinný stav v té době. U rizikových případů dává smysl zapojit právníka už při přípravě kupní smlouvy, protože náprava po podpisu bývá výrazně složitější a nákladnější.