Kupní smlouva a zástavní právo banky se v praxi velmi často potkávají, zejména u nemovitostí financovaných hypotékou. Kupující mnohdy předpokládá, že zástavní právo automaticky zanikne prodejem nemovitosti nebo že jeho existence je pouze formální záležitostí mezi prodávajícím a bankou. Ve skutečnosti ale zástavní právo představuje samostatné věcné právo, které může zásadně ovlivnit platnost a bezpečnost převodu.
Zástavní právo váznoucí na nemovitosti zajišťuje pohledávku banky bez ohledu na to, kdo je aktuálním vlastníkem. Pokud není řádně vypořádáno, přechází na kupujícího spolu s nemovitostí. To znamená, že banka může v krajním případě uplatnit své právo i vůči novému vlastníkovi, přestože ten žádný dluh vůči bance nemá. Kupní smlouva, která s tímto rizikem nepočítá, vystavuje kupujícího velmi nepříjemné právní nejistotě.
Problém často vzniká při tzv. souběžném financování, kdy prodávající splácí hypotéku a kupující financuje nákup jiným úvěrem. Pokud není přesně nastaven postup úhrady kupní ceny a výmazu zástavního práva, může dojít k situaci, kdy kupující zaplatí, ale zástavní právo zůstane na nemovitosti zapsané. Vymáhání nápravy je pak složité a časově náročné.
Dalším rizikovým scénářem je prodej nemovitosti se zástavním právem bez vědomí kupujícího o skutečné výši zajištěného dluhu. Kupující se může spolehnout na to, že kupní cena postačí k jeho splacení, ale v praxi se ukáže, že dluh je vyšší nebo že existují další zajištěné závazky. V takovém případě banka odmítne zástavní právo uvolnit a převod se dostává do slepé uličky.
Jak nastavit ochranu kupujícího v kupní smlouvě
Základním krokem je přesné zjištění, jaké zástavní právo na nemovitosti vázně a jakou pohledávku zajišťuje. Nestačí vědět, že zástavní právo existuje, ale je nutné znát jeho rozsah, pořadí a podmínky výmazu. Kupující by měl trvat na tom, aby tyto informace byly jasně promítnuty do kupní smlouvy a nebyly řešeny pouze ústní dohodou.
Kupní smlouva by měla jednoznačně upravovat postup, jakým dojde k úhradě zajištěného dluhu a k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. V praxi to znamená přesné vymezení částky, která bude použita na splacení úvěru, a podmínky, za nichž bude kupní cena uvolněna. Pokud tento mechanismus chybí nebo je formulován vágně, nese kupující nepřiměřené riziko.
Specifickou pozornost je třeba věnovat situacím, kdy prodávající není schopen úvěr splatit bez prostředků z kupní ceny. V takových případech musí být proces nastaven tak, aby kupující nefinancoval cizí dluh bez odpovídající právní jistoty. Banka jako zástavní věřitel má v těchto transakcích silné postavení a její součinnost nelze nahrazovat pouhým příslibem prodávajícího.
Rizika nekončí ani po provedení vkladu vlastnického práva. Pokud zástavní právo nebylo řádně vymazáno, zůstává nemovitost zatížená a kupující s ní nemůže plně disponovat. To se může projevit při dalším prodeji, refinancování nebo při snaze nemovitost zastavit ve prospěch vlastní banky. Kupní smlouva a zástavní právo banky proto vyžadují pečlivou koordinaci všech kroků a důslednou právní kontrolu ještě před podpisem, nikoliv až ve chvíli, kdy se problém projeví.