Kupní smlouva a věcné břemeno jsou kombinací, která v praxi často vede k zásadním nedorozuměním. Kupující si obvykle spojuje koupi nemovitosti s plným právem ji užívat, upravovat nebo dále prodat. Věcné břemeno však představuje trvalé omezení vlastnického práva, které přechází na každého dalšího vlastníka bez ohledu na to, zda s ním původně počítal. Právě proto patří k nejčastějším zdrojům sporů po podpisu kupní smlouvy.
Typickým příkladem je věcné břemeno doživotního užívání ve prospěch třetí osoby. Kupující může nabýt nemovitost, zaplatit plnou kupní cenu a přesto zjistit, že v ní nemůže bydlet ani ji pronajmout. Věcné břemeno není vadou, kterou by bylo možné odstranit běžnou reklamací. Pokud je řádně zapsáno v katastru nemovitostí, je právně závazné a nelze ho jednostranně zrušit. Kupní smlouva v takovém případě pouze převádí vlastnictví zatížené tímto omezením.
Problémy vznikají i tehdy, kdy prodávající význam věcného břemena bagatelizuje. Časté je tvrzení, že se břemeno „nevyužívá“ nebo že oprávněná osoba v nemovitosti fakticky nebydlí. Z právního hlediska to nemá zásadní význam. Rozhodující je samotná existence břemene, nikoliv jeho aktuální výkon. Kupující, který se na tato ujištění spolehne, přebírá riziko, že se oprávněná osoba začne svého práva domáhat kdykoliv v budoucnu.
Zvláštní pozornost vyžadují i věcná břemena chůze, jízdy nebo vedení sítí. Ta sice nemusí omezovat každodenní užívání nemovitosti, ale mohou zásadně snížit její hodnotu nebo zkomplikovat další stavební úpravy. Kupní smlouva, která s těmito omezeními nepracuje, často neodráží skutečný stav práv a povinností spojených s nemovitostí.
Odpovědnost prodávajícího a ochrana kupujícího
Zásadní otázkou je, zda prodávající o věcném břemeni kupujícího informoval a jakým způsobem. Pokud je věcné břemeno zapsané v katastru, má se za to, že kupující měl možnost se s ním seznámit. To ale automaticky neznamená, že prodávající nenese žádnou odpovědnost. Záleží na tom, jak je kupní smlouva formulována a zda obsahuje výslovná prohlášení o právních vadách nemovitosti.
Kupní smlouva by měla jednoznačně vymezit, jaká věcná břemena na nemovitosti váznou a zda jsou zohledněna v kupní ceně. Pokud prodávající břemeno zamlčí nebo jeho význam zlehčí, může se kupující domáhat práv z odpovědnosti za právní vady. V praxi to ale nebývá jednoduché, protože prodávající často argumentuje tím, že informace byla veřejně dostupná. Spor se pak točí kolem toho, zda kupující mohl rozumně předpokládat rozsah omezení.
Specifickým problémem je situace, kdy je věcné břemeno zřízeno ve prospěch blízké osoby prodávajícího, například rodiče nebo prarodiče. V těchto případech je vysoké riziko, že břemeno nebude nikdy fakticky zrušeno, a to ani po změně okolností. Kupující by měl počítat s tím, že dohody „do budoucna“ nemají právní váhu, pokud nejsou promítnuty přímo do kupní smlouvy.
Prevence spočívá především v důsledné kontrole listu vlastnictví a v realistickém posouzení dopadů věcného břemena. Nestačí vědět, že existuje, ale je nutné pochopit, jak konkrétně omezuje užívání nemovitosti. Kupní smlouva by měla jasně řešit odpovědnost prodávajícího, případné slevy z kupní ceny a postup pro případ, že se rozsah omezení ukáže jako závažnější, než kupující očekával. Bez těchto ujednání se kupující vystavuje riziku, které nelze po převodu snadno napravit.