Kupní smlouva a předkupní právo se v praxi střetávají častěji, než si kupující připouštějí. Prodávající obvykle tvrdí, že žádné omezení neexistuje, nebo že se předkupní právo „už neřeší“. Takový přístup ale neodpovídá realitě. Předkupní právo dává konkrtní osobě možnost vstoupit do uzavřeného obchodu a koupit nemovitost za stejných podmínek, jaké si dohodl prodávající s kupujícím. Pokud kupní smlouva s touto skutečností nepočítá, může celý převod skončit vážným problémem.
Nejčastěji se předkupní právo objevuje u spoluvlastnických podílů. Pokud prodávající převádí svůj podíl na nemovitosti, mají ostatní spoluvlastníci zákonné předkupní právo, pokud nebylo výslovně vyloučeno. Kupující se pak může ocitnout v situaci, kdy podepíše kupní smlouvu, složí kupní cenu a teprve následně se dozví, že jiný spoluvlastník uplatňuje své právo a požaduje převod na sebe. Kupující tak ztrácí nemovitost, přestože jednal v dobré víře.
Předkupní právo se ale nemusí vázat jen na spoluvlastnictví. Často vzniká i smluvně, například při dřívějších převodech, darování nebo vypořádání majetku. Takové právo může být zapsáno v katastru nemovitostí a přechází na každého dalšího vlastníka. Kupující, který si zápis nezkontroluje nebo jeho význam podcení, nese riziko, že se třetí osoba ozve až po uzavření kupní smlouvy.
Problémy vznikají i tehdy, kdy prodávající předkupní právo bagatelizuje s tím, že oprávněná osoba o koupi „nemá zájem“. Z právního hlediska ale nezáleží na subjektivním názoru prodávajícího. Rozhodující je, zda byla oprávněné osobě učiněna řádná nabídka a zda dostala reálnou možnost své právo uplatnit. Pokud tento postup chybí, vzniká prostor pro napadení převodu.
Dopady na platnost smlouvy a rizika pro kupujícího
Kupní smlouva uzavřená v rozporu s předkupním právem nemusí automaticky zaniknout, ale vystavuje kupujícího velmi nepříjemné nejistotě. Oprávněná osoba se může domáhat nahrazení projevu vůle a vstoupit do smlouvy místo původního kupujícího. Kupující pak řeší vrácení kupní ceny, náklady spojené s financováním a často i sankce vyplývající z dalších smluvních vztahů.
Zvlášť komplikované jsou případy, kdy kupující financuje nákup hypotékou. Banka obvykle požaduje právní jistotu převodu. Pokud se objeví nárok z předkupního práva, může banka pozastavit čerpání úvěru nebo požadovat dodatečné zajištění. Kupující se tak dostává do tlaku, který může vést k finanční ztrátě i bez vlastního zavinění.
Odpovědnost prodávajícího závisí na tom, jakým způsobem o předkupním právu informoval. Pokud tuto skutečnost zamlčí nebo uvede nepravdivé informace, může kupující uplatnit odpovědnost za právní vady. V praxi ale nebývá snadné prokázat, že kupující o právu nevěděl nebo nemohl vědět, zejména pokud bylo zapsáno v katastru. Spor se pak často vede o rozsah informací, které prodávající poskytl, a o to, zda kupující postupoval s dostatečnou opatrností.
Kupní smlouva by měla s předkupním právem pracovat výslovně. Měla by uvádět, zda na nemovitosti váznou taková práva, jakým způsobem byla vypořádána a zda oprávněné osoby nabídku odmítly. Bez těchto ujednání přebírá kupující riziko, které se může projevit až po dokončení převodu.
Prevence spočívá v důkladné kontrole listu vlastnictví a v ověření všech omezení převodu ještě před podpisem smlouvy. Kupující by měl trvat na tom, aby prodávající doložil, že předkupní právo neexistuje nebo že bylo řádně vypořádáno. Pokud se objeví nejasnosti, dává smysl transakci pozastavit a situaci právně vyřešit. Kupní smlouva a předkupní právo totiž představují kombinaci, která může zásadně ovlivnit výsledek celé koupě.