Realitní kanceláře hrají při prodeji nemovitostí zásadní roli, ale mnoho prodávajících i kupujících neví, jak přesně funguje jejich odměna ve vztahu ke kupní smlouvě. Provize není přímo součástí kupní smlouvy, ale oba dokumenty spolu úzce souvisejí, protože okamžik podpisu kupní smlouvy často představuje splnění podmínek, na jejichž základě má makléř nárok na zaplacení. Aby se předešlo sporům, musí být jasně stanovené, kdo provizi platí, kdy vzniká nárok na vyplacení a co se stane při zrušení obchodu.
Realitní činnost se obvykle řídí obchodními podmínkami kanceláře a zprostředkovatelskou smlouvou, kterou podepisuje prodávající. Kromě toho však existují situace, kdy se provize sjednává i s kupujícím. Každý model má odlišné právní důsledky a nevhodně připravené smlouvy mohou vést k neplatnosti provizního nároku nebo k finančním ztrátám.
Kdo hradí provizi realitní kanceláře
Neexistuje jednotné pravidlo, které by určovalo, kdo musí provizi platit. Záleží čistě na dohodě stran. Nejčastější varianty jsou:
- provizi hradí prodávající,
- provizi hradí kupující,
- provize je rozdělená mezi obě strany,
- provize se platí pouze při splnění konkrétní podmínky (např. schválení hypotéky).
Je důležité, aby byla tato skutečnost jasně uvedena ve zprostředkovatelské smlouvě a aby nedocházelo k dvojímu účtování.
Kdy vzniká realitní kanceláři nárok na odměnu
Nárok obvykle vzniká ve chvíli, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy. Některé kanceláře však do podmínek zahrnují i situaci, kdy makléř zajistí „příležitost uzavřít smlouvu“, tedy když přivede vážného zájemce. Bez jasně definované klauzule může vzniknout spor, zda se provize platí až po dokončení prodeje, nebo už po podpisu rezervační smlouvy.
Proto je vhodné, aby zprostředkovatelská smlouva obsahovala:
- přesné vymezení okamžiku vzniku nároku,
- podmínky, za kterých provize nevznikne,
- návaznost na kupní smlouvu a převodní proces,
- jasný postup při nedokončeném nebo zmařeném obchodu.
Provize a rezervační smlouva
Rezervační smlouvy jsou běžné, ale často se používají nejednotně. V některých případech je v nich uvedena smluvní pokuta pro kupujícího, v jiných je pokuta formulována jako nárok realitní kanceláře. Je nutné rozlišovat, zda rezervační poplatek přechází na provizi, nebo zda jde o samostatné plnění.
Ideálně by mělo být definováno:
- komu poplatek náleží,
- zda se započítává do provize,
- kdy se vrací kupujícímu,
- za jakých okolností jej kancelář může ponechat.
Nedostatečně jasná rezervační smlouva je jednou z nejčastějších příčin sporů.
Jak se provize promítá do kupní smlouvy
Kupní smlouva sama o sobě neřeší výši provize realitní kanceláře. Může však obsahovat informace, které s provizním vztahem nepřímo souvisejí, například způsob úhrady kupní ceny, podmínky úschovy nebo lhůty pro předání nemovitosti. Tyto body mohou ovlivnit okamžik, kdy makléř provizi fakticky obdrží.
Pokud má kancelář provizi obdržet až po splnění podmínek úschovy, měla by být tato skutečnost uvedena také ve zprostředkovatelské smlouvě, aby nevznikaly spory ohledně splatnosti.
Rizika při špatně nastavených smluvních podmínkách
Nejasné ujednání o provizi může způsobit:
- neplatnost provizního nároku,
- vymáhání provize po nesprávné osobě,
- dvojí účtování provize,
- právní spory při zrušení obchodu,
- problémy s vracením rezervačního poplatku.
Realitní kancelář i klienti by měli dbát na to, aby smlouvy byly srozumitelné a právně jednoznačné. Mnoho problémů vzniká kvůli nejasným formulacím, chybějícím podmínkám nebo rozdílnému výkladu jednotlivých ustanovení.